仲裁工作简报

 

（二〇二〇年第四期）

（总第115期）

 

                                                     汉中仲裁委员会

汉中市仲裁发展促进会             2020年4月20日

 

 

目  录

 

u 仲裁动态

汉中市仲裁发展促进会召开2020年工作会议

汉中市仲裁发展促进会赴洋县走访调研

u 工作交流

《在抗击疫情形势下，商品房买卖合同纠纷案件中应如何正确认定“已交付房价款”的问题（上）

u 以案说法

开庭前还清逾期房贷 银行能解除合同吗？

u 法界热点

民事诉讼中“套路贷”的发现界定和处理

 

u 仲裁动态

汉中市仲裁发展促进会召开2020年工作会议

4月3日，汉中市仲裁发展促进会（以下简称促进会）召开了2020年工作会议。会议由促进会会长罗了一主持，汉中仲裁委员会副主任兼秘书长丁西云、促进会顾问吴宝华、副会长陈岳明、于君刚、白晓雨、朱丹阳、何飞参会。

罗了一会长汇报促进会2019年的工作情况。他说，2019年是汉中市仲裁发展促进会的开局之年，在仲裁委员会领导的关怀、支持下，促进会主要开展了以下工作：第一、走访汉中市的数家大中型国有企业和其他知名其企业，到汉台、勉县、略阳、西乡、南郑等县（区）的多家法律服机构进行了调研和座谈，仲裁宣传推广工作全面推进。第二、为会员单位和部分企业举办法律知识讲座，重点介绍我国的仲裁法律制度，指导企业订立规范的仲裁协议。第三、为会员和企业提供法律咨询，对企业如何处理遭遇的法律疑难问题进行了专业指导。第四、联合仲裁委员会办公室举办仲裁沙龙和仲裁开放日活动。第五、通过与仲裁委员会办公室联办《仲裁简报》等方式传播仲裁信息，扩大汉中仲裁的社会影响。第六、吸收数家单位成为汉中仲裁发展促进会的新会员。罗了一总结去年的工作后，提出了促进会2020年工作计划。各参会人员踊跃发言，纷纷肯定促进会去年的工作成绩，并对今年的工作提出了具有创造性的意见和建议，会议气氛热烈活泼。

丁西云秘书长指出，2019年，促进会的工作全面开展，取得了良好成绩与赞誉，希望大家在今年的工作中继续秉承协会宗旨，再接再厉，进一步做好各项工作，争取获得更大的成绩。

吴宝华顾问发言：在领导的关怀支持下，经过全体成员积极努力，促进会首年旗开得胜，工作卓有成效。祝愿促进会在2020年继承发扬优点，克服新冠肺炎疫情造成的困难和影响，继续做好仲裁宣传推广，促进汉中仲裁事业的快速发展。

本次工作会议为2020年促进会工作开辟了新思路，奠定了良好的基础。

             （汉中市仲裁发展促进会 王鑫）

汉中市仲裁发展促进会赴洋县走访调研

4月16日，汉中仲裁委员会副主任兼秘书长、仲裁发展促进会名誉会长丁西云及促进会会长罗了一一行到洋县调研，对洋县普及经济仲裁的情况进行了考察，并到陕西圣本律师事务所举行了调研座谈。座谈会上，圣本律师事务所李新虎主任介绍了该所的人员和业务开展等情况。该所是去年成立的一家法律服务机构，自开业以来，担任了洋县人民政府及多个部门和企事业单位的法律顾问，为聘用单位提供了优良的法律服务，已初步赢得了社会的认可。罗会长等和律所的律师们对仲裁法律和实务中的若干问题进行了探讨交流。丁秘书长总结：近年来洋县的经济发展较快，希望今后本地的法律服务机构与仲裁促进会保持联系，积极引导企业和当事人选择仲裁解决经济纠纷、化解社会矛盾，促进地方经济的和谐发展。

（汉中市仲裁发展促进会 王鑫）

u 工作交流

《在抗击疫情新形势下，商品房买卖合同纠纷案件中应如何正确认定“已交付房款价”的问题》（上）

庚子伊始，我国新型冠状病毒感染的肺炎疫情突发。面对严峻的疫情形势，全国上上下下、各行各业都紧急投入了这场全民阻击战。2月5日下午，习近平主席主持召开中央全面依法治国委员会第三次会议并发表重要讲话。他强调“要在党中央集中统一领导下，始终把人民群众生命安全和身体健康放在第一位，从立法、执法、司法、守法各环节发力，全面提高依法防控、依法治理能力，为疫情防控工作提供有力法治保障”。

由于“已交付房款价”的数额直接关系着人民法院或仲裁机构在审理买受人以银行按揭贷款方式购房买卖合同纠纷因开发商“逾期交房”产生的违约赔偿案件过程中，计算违约方应承担违约金的多寡问题，司法实践中因观点不一致而产生诸多分歧，从而导致同类或类似案件的判决出现异样的结果。尤其是在当前全面抗击疫情的特殊背景下，对司法的统一性、严肃性及平衡各方当事人利益具有十分重要的意义。

一、问题的提出

当前，我国房地产行业因受市场各种因素的影响，买卖合同纠纷案件出现逐渐上升的趋势。尤其是以开发商“逾期交房、逾期办证”或买受人“逾期付款”导致的买卖合同纠纷案件更为突出。建设部和国家工商总局颁发的《商品房买卖合同（编号：GF--2000--0171）》第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”第1款第（1）项：“……出卖人按日向买受人支付已交付房款价的违约金，合同继续履行”。人民法院或仲裁机构在审理买受人以银行按揭贷款方式购房买卖合同因开发商“逾期交房”产生的违约赔偿案件过程中，往往在如何正确认定涉案房屋“已交付房款价”概念的问题上，存在着不同的理解和认识。

二、各方的观点

第一种观点认为：已交付房款价指的是“买受人已付购房首付款+已经向贷款银行清偿的截止提起诉讼或申请仲裁时的按揭款之和”（不含买受人尚未向银行清偿的剩余按揭款部分）。其理由是：虽然出卖人已经通过银行已经足额收到了买受人的全部购房价款，但出卖人也同时承担着买受人银行按揭贷款部分的连带清偿责任。换言之，按揭银行在给买受人办理按揭贷款时，同时要求出卖人提供了专门的履约保证金，或者签订有负连带保证还款责任合同。买受人一旦出现拒绝付款或逾期付款、且不解除原房屋买卖合同的违约情况（若解除原买卖合同则应另论），出卖人很可能最终要替买受人承担剩余按揭款部分本息连带还款责任，否则，银行就会启动追究出卖人保证还款责任的法律程序，买卖合同双方之间就会形成“债权追偿权”新的债权债务关系。因此，为了减少诉累，已交付房款价不能按出卖人实际收到的全部价款计算，只能按买受人当时实际付出的首付款和按揭款款额计算；

第二种观点认为：已交付房款价指的是出卖人已经收到买受人的购房总价款。因为按揭贷款部分银行已经放款给了出卖人，意味着出卖人已经收到了购房全款。至于按揭贷款部分有没有还清，那是买受人与银行之间的债权债务，与出卖人无关。所以，违约金的计算基数就应当是已付购房款全额。

以上两种观点到底有多少差别呢？以一套售价50万元的商品房来说明这个问题。假如合同约定按揭贷款方式购房，逾期交房违约金每按已付房款的日30‰（即万分之三）向买受人支付。买受人缴纳30%首付款15.00万元，其余35.00万元分10年期按揭贷款。若出卖人逾期365天（即一年）交房，买受人追究违约责任提起诉讼时还有30.00万元按揭款未支付给按揭银行（即买受人共实际支付包含按揭款在内20.00万元）。依照第一种观点基数按20万元计算，违约金为：200000元×（3÷10000）×365天=21900.00元。按照第二种观点基数按50万元计算，违约金为：500000元×（3÷10000）×365天=54750.00元，两种计算方法相差32850.00元。由此可见，选择哪种方法计算都关乎着合同双方的切身利益，不同的认定其结果会大相径庭。

（汉中仲裁委员会 王昌民）

u 以案说法

开庭前还清逾期房贷 银行能解除合同吗？

【案情】2013年4月，原告某银行与被告秦某、某建设公司签订《个人购房借款/担保合同》约定：借款金额66万元，借款期限30年，借款用途为购买南昌市西湖区的房产。购房者连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，构成购房者违约；购房者发生违约情形的，贷款人有权宣布合同项下借款立即到期，要求购房者立即清偿未偿还款项，以及所产生的利息、罚息及其他费用, 贷款人有权解除本合同。某建设公司对秦某上述贷款承担阶段性保证责任。

秦某以案涉房产为上述借款提供抵押担保，但未办理抵押登记手续。原告依约向被告秦某发放贷款66万元，但被告秦某因长期患病、家庭变故导致的精神恍惚，逾期缴纳房贷达20余次。为此，原告诉至法院，请求依约解除合同并提前收回贷款。

案件受理后，被告秦某在庭审前将之前逾期的按揭贷款全部返还，并要求继续履行《个人购房借款/担保合同》。

【分歧】本案中，被告秦某违反合同约定逾期缴纳房屋按揭贷款达20余次，但开庭前还清逾期房贷，原告某银行能否依据合同约定，要求解除合同并提前收回贷款。对此，存在两种不同观点。

第一种观点认为，原告有权解除合同并提前收回贷款。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，购房者连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权解除本合同。即便开庭前还清所有逾期房贷，购房者存在违约系客观事实，银行有权解除合同并提前收回贷款。

第二种观点认为，个人购房借款合同仍应继续履行。购房者在开庭前还清所有逾期房贷，并未构成根本性违约。双方订立《个人购房借款/担保合同》具备继续履行的条件，案涉的合同目的能够实现。为了维护交易安全、节约交易成本，合同仍应继续履行。

【评析】笔者同意第二种观点，理由如下：

约定的解除合同的情形属无效格式条款。在购房借款合同签订过程中，贷款人和购房者存在明显的权利不对等。由于贷款环节过于“神速”，贷款人利用其强势地位，往往在购房者未能通读合同的情况下，督促购房者在空白处签名捺印。诸如“连续三个月或者累计六个月未能按期还本付息，银行有权宣布贷款提前到期....”的格式条款，存在免除自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利等问题。银行并无证据显示其已经履行合理提醒义务，该条款的意思表达并未为对方所知悉和接受，不能作为合同内容的有效部分予以确认。因此，上述约定的解除合同的情形属只强调一方权利，损害另一方权益，违背公平原则，该格式条款应属无效。

本案不属于解除合同的法定情形。司法实践中，对于合同约定解除的适用，应加以必要的限制，包括考虑违约程度、继续履行的意愿和履行成本等。本案中，被告秦某因为长期患病逾期支付房贷20余期，但是多数都是晚了数天或者未足额支付按揭款，且在庭审前将之前按揭贷款本息全部返还，并要求继续履行《个人购房借款/担保合同》。因此，秦某存在继续履行合同的意愿，银行已收回逾期额本金以及利息，不构成合同法规定的其它违约行为导致不能实现预期目的情形，秦某并未构成根本性违约，不属于解除合同的法定情形。

继续履行合同有利于交易安全。尽管合同是当事人协商一致的产物，但是解除合同条件约定的过于随意，会使合同被解除的危险增加，不利于交易的安全和稳定。而且，有可能会使解除权人恶意行使解除权，从中获取不正当利益，或者造成违约方损失过大，有违公平正义。从维护交易安全的角度，本案涉及银行、购房者、开发商，社会成本和影响已经倾注其中。如果不是购房者有根本违约行为，合同确无继续履行的可能，动辄解除合同不利于交易安全，且可能对社会的稳定产生不利影响。

综上，本案中购房者虽存在违约情形，但因约定的解除合同的情形属无效格式条款，购房者并未构成根本性违约，不属于解除合同的法定情形，且继续履行合同有利于交易安全，最终，法院判决原被告双方之间的《个人购房借款/担保合同》继续履行。同时，鉴于购房者违约属客观事实，酿成本次诉讼购房者本身存在过错，法院判令购房者承担银行因本案产生的律师费用及诉讼费用，从而告诫购房者违约将付出相应的成本，无论是购房者还是贷款人，都应诚实守信、理性为之。

 （来源：中国法院网 作者：陶然）

u 法界热点

民事诉讼中“套路贷”的发现界定和处理

“套路贷”是近年来基于民间借贷而出现的类型化违法犯罪的概括性称谓。伴随民间借贷纠纷高发，其中是否隐藏“套路贷”，是一般性的违法还是犯罪以及如何处理等已成为目前困扰民事审判的一大难题。

 一、牢牢把握行为目的的非法性

 非法占有他人财物目的是“套路贷”与民间借贷和高利贷的本质区别。民间借贷双方对借款本金和可能产生的利息均明知，但出借人意在收本获息，不具有非法占有他人财物目的。高利贷在利息收益方面虽大于正常借贷，但双方在主观方面都不希望违约发生。而“套路贷”中的借款系取得收益的一种手段，出借人以此为载体，通过套路设计虚高债务，根本目的在于非法占有借款人财产。认定时应注意两个问题：一是出借人非法占有目的的认定不以借款人明知为条件。“套路贷”给人以符合双方真实意思表示的外在假象，加之出借人近似完美的举证能力，极容易因表面上符合合同真实意思表示的特征而不被认定为非法占有。但是，只要出借人套路设计时存在多重收费、虚构或虚增借款本息、不平等设定单方违约条款等，不论借款人对此明知与否，均不影响出借人非法占有目的的认定。二是行为目的非法并不必然导致“套路贷”。“套路贷”非法目的与“套路贷”并不存在必然因果关系，必须结合虚增债务的套路方式和讨债非法性多样性等其他特征综合判断，只有采取隐瞒真相方式骗取借款人信任，而后通过制造虚假给付或刻意制造违约等一系列“套路”最终形成虚假债务的，才能界定为非法占有他人财物目的。

二、正确界定债权债务的虚假性

民法中的契约自由要求当事人双方在达成缔约表示时地位平等且意思自愿，这是区分“套路贷”与正常借贷的核心内容。基于真实意思并在协议签订及履行过程中不存在虚增本金、虚假给付等“套路”行为的民间借贷债权债务真实客观存在，对高利贷，法律对其借款本身以及合法利息仍作肯定评价，对在“连环”借贷中表现较为突出的对利息计算方法和数额认识不一的情形也不宜简单认定为违背契约自由。而“套路贷”从一开始就具有诈骗性质，尽管也依据借款合同而形成，但非法占有故意是关键，借款合同只是给人以合法假象，出借人通过设计套路，引诱或逼迫借款人虚高债务，刻意掩盖债权债务真相，目的在于非法占有他人财产，因此，不论其行为如何表现，都违背民事契约的公平自愿核心，本质上属于违法。实践中，应注意克服认识上的两种错误倾向。一是“唯规定论”倾向。尽管最高法相关解释对“套路贷”手法作出列举式规定，但决不应局限于该范围，并且上述步骤并不必然全部出现，决不能认为必须上述手法全部具备才能构成，在认定时，应着重根据其是否具备假借民间借贷之名行非法占有之实的主要特征来进行甄别。二是“唯证据论”倾向。“套路贷”一般都具备民间借贷中对债权债务关系、担保抵押关系成立所需完整证据链，出借人一般会提供合同、流水、收款凭证等证据完美地证明双方存在借款事实，但对证据保存意识不强的借款人来说，想证明其中债务未实际发生则很困难，特别是涉及现金交易或流水时就更难，如单纯从举证责任分配角度，借款人往往要承担举证不能的法律后果，这就要求民事法官要提高专业鉴别力，不能单纯依赖举证责任分配办案，重点关注涉及“套路贷”证据的系统性审查，不偏不倚地作出判断。

三、密切注意讨债方式多样性和非法性

“套路贷”的讨债手段存在多样性。司法实践中，一是要客观进行甄别。对以诉讼、仲裁等方式或通过暴力、威胁手段讨要合法债权，一般不宜简单地界定为“套路贷”，因为“套路贷”可以采取诉讼等合法方式讨债，反之暴力、威胁方式讨债可能涉嫌其他犯罪，但并不必然涉嫌“套路贷”。二是要重视讨债方式中软暴力的认定。作为区别于肉体和直接暴力的另一种暴力，一般应主要围绕使被害人及其特定关系人产生心理恐惧或心理强制为标准进行判断。对以诉讼和仲裁等方式威胁，或者未采取明显暴力及威胁手段，主要靠“骗”非法取得被害人财物行为能否界定“套路贷”，笔者认为，上述情况下，行为人主要利用对方好面子、怕失信和怕“惹事”心理通过合法途径讨债，如同时具备非法占有目的和虚构债权债务等形式要件应以“套路贷”涉嫌诈骗界定，以威胁或者要挟的涉嫌敲诈勒索，通过诉讼、仲裁、公证讨债涉嫌虚假诉讼等。使用“软暴力”构成犯罪时单独定罪还是以同时涉嫌涉恶犯罪集团犯罪数罪并罚，应具体情况具体分析。三是讨债方式应与其他特征综合评判，“套路贷”必须三个特征全部符合才可认定，部分符合不必然构成，因此不能只关注某个因素和某个环节。实践中债权债务虚假性往往与行为目的非法性并存，但未进行“套路”设计虚高金额，仅使用暴力、威胁以及其他手段强行索债，不应界定“套路贷”。从讨债方式上看，如民间借贷中存在暴力讨债或其他非法讨债，因其目的仍在于索要合法本息，符合规定可单独定罪，但一般不涉嫌恶势力犯罪。“套路贷”正好相反，既可能涉嫌诈骗，还可能同时涉嫌非法拘禁或虚假诉讼等，大部分还涉嫌恶势力共同违法犯罪。

  四、对民事诉讼中涉嫌“套路贷”的处理

民事诉讼中准确甄别发现“套路贷”并视情况妥善处理已逐渐成为打击“套路贷”的基础，其中对“套路贷”犯罪线索的及时移送已成为打击此类犯罪的主要线索来源。司法实践中应注意，一是统一认识，准确甄别，重点注意避免“套路贷”认定扩大化的倾向。一般意义上的“套路贷”与法律意义上的“套路贷”有质的区别，前者基于当事人一般思维，可能将违法民间借贷全部归于“套路贷”，但按照罪刑法定原则，法律意义上的“套路贷”并非全部是犯罪，还存在违法和犯罪两种情形，只有按照刑法规定，符合刑事犯罪构成要件的才构成犯罪，否则只能按照一般违法作出法律评价。因此民事诉讼中不能按照犯罪构成标准对“套路贷”甄别，更不能等同或取代犯罪认定。二是不枉不纵，分类处理。民间借贷涉嫌“套路贷”，应首先按照违法和犯罪进行界定，属于违法的应在民事诉讼中直接作出否定评判，构成妨碍诉讼依法给予民事制裁，违法所得可同步收缴，涉嫌犯罪才依法纳入刑事诉讼。要注意去伪存真甄别在本诉争议事实背后可能隐藏的“套路”，法院受理的案件可能是“套路”最后一环，原告可能是最后享有合法债权的出借人，作为“套路”的最后“接棒人”对之前“套路”并不知情，但尽管如此，也应作为“套路贷”认定一并处理，不宜单独按民事案件继续审理，“接棒人”合法权益建议通过刑事诉讼途径解决。三是及时移送涉案线索，民事诉讼中发现涉嫌“套路贷”犯罪的应依法驳回起诉，将有关材料移送相关机关；对认为涉案线索与本案虽有牵连但非同一法律关系的，在移送线索材料同时，民事案件继续审理，但线索认定直接影响民事案件审理的应中止审理，移送线索并等待刑事程序终结后再恢复审理。四是明确移送对象。民事诉讼中，如“套路贷”事实清楚能够界定且不涉及恶势力集团犯罪的，一般应将线索移送受案法院所在地公安机关，如案情复杂，对是否涉恶难以准确界定，应将线索移送涉恶犯罪集团侦查的公安机关。实践中，出于保密等因素，受案法院对涉恶犯罪集团侦查的信息掌握不够及时全面，故建议此类情况可直接移送当地扫黑办统一协调处理。五是科学把握移送线索的涉案人员范围。“套路贷”绝大部分都隐藏着共同违法或犯罪，民事诉讼过程中一般只面对直接当事人，鉴于在整个诈骗结构体系中，不仅存在行为人与受骗人，还存在其他人，因此，民事诉讼中涉嫌“套路贷”在移送对象上，对民事法官不宜作过多的要求，应以其掌握的案件全部材料所涉对象为限。

 （来源：人民法院报 作者：李军林 杨小丽）