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仲裁工作简报(2018年第1期)
文章来源:       发布时间: 2018-01-30       

 

仲裁工作简报

 

(二一八年第期)

(总第89期)

 

汉中仲裁委员会办公室                      2018年1月25日

 

   

 

仲裁动态…………………………………………………………

司法部、省司法厅领导来我委调研仲裁工作

2017全国仲裁工作年会在哈尔滨召开……………

工作交流………………………………………………

           黑白合同及工程结算(一)……………………

以案说法……………………………………………………………

              事后才发现买来的房屋是“凶宅”,怎么办?………

法海拾贝……………………………………………………………    

 股东以非货币财产出资应注意哪几点?……………

仲裁动态

 

司法部、省司法厅领导来我委调研仲裁工作 

2017年12月20日,司法部法制司副司长郑自文、法制司执法监督与仲裁登记管理处干部刘世虎、省司法厅副厅长师建平等一行五人,在汉中市政府副市长、公安局局长李谞陪同下,来我委调研仲裁工作。市政府副秘书长、法制办主任丁西云主持,市政府法制办副主任门玉琨及仲裁办各部负责人参加了调研座谈会。

座谈会上,门玉琨从仲裁委机构建设、队伍建设、内部管理、制度建设、对外宣传以及与司法衔接等方面,详细介绍了汉中仲裁委近年来的工作。汉中仲裁委成立于1998年3月,从2008年起仲裁工作进入平稳发展阶段。健立健全了各项规章制度,使得仲裁工作有了制度保障;严把案件质量关,案件数量和标的大幅提高且受理案件形式多样化;大力改善办公环境,切实保障仲裁工作有序展开;狠抓仲裁员队伍建设和仲裁办内部管理,使得各项仲裁工作得以落实执行。在宣传工作上,采用多种方式,点、线、面相结合,与市内的各大商会、协会、较大企业建立联系机制,宣传推广仲裁法律制度。2015年至今仲裁工作又上新台阶,在陕西省八家仲裁委中,汉中仲裁委创新性地首家推行仲裁廉政监督员制度,以确保案件审理的公平公正。汉中仲裁工作大步向前,为市场经济主体保驾护航和为汉中新“三市”建设贡献力量。

郑自文、师建平两位领导充分肯定了汉中仲裁委近年来的工作,并表示汉中仲裁委在制度建设、案件把关、队伍建设和内部管理上有许多值得学习和借鉴的经验。关于汉中仲裁委提出的仲裁法迫切需要修改,仲裁裁决申请撤销和不予执行方面的意见和建议也非常好,希望汉中仲裁委再接再厉,再创佳绩,将仲裁事业做大做强。

(仲裁发展部部长:郭娜)

2017全国仲裁工作年会在哈尔滨召开

12月27日,由国务院法制办主办,哈尔滨仲裁委员会承办的2017年全国仲裁工作年会在哈尔滨召开。

本次大会的主题为“贯彻党的十九大会议精神,交流仲裁工作经验,进一步促进仲裁事业的快速健康发展”。国家、各省市等有关领导出席会议,多家单位、媒体,以及来自全国各地28家法制办和196家仲裁机构代表,共计400余人参会,我委也派人参加了本次会议。

  会议强调,做好新时代仲裁工作,要始终坚持从实际出发,总结经验、把握规律、推动工作。紧紧围绕完善仲裁制度、提高仲裁公信力的重点任务,创新理念,补齐短板,努力为经济社会发展提供优质高效的仲裁服务。

  会议上,来自哈尔滨、广州、武汉、珠海、南京等地的12家仲裁机构代表围绕落实十九大精神、互联网+仲裁、推动仲裁“两化”工作等议题做主题发言,另有重庆、潍坊、鄂尔多斯等20家仲裁机构提供书面交流材料。通过本次会议,与会人员进一步明确了仲裁工作的指导思想和工作方向。首先,要深入贯彻十九大会议精神,高举坚持发展中国特色社会主义仲裁事业大旗;其次,要全面推进仲裁工作服务经济社会,搭建并完善我国多元化纠纷解决机制平台,为全面决胜小康社会提供强有力的法律支撑。最后,要转变仲裁思维方式,创新仲裁发展机制,提升仲裁工作效能。

  本次全国仲裁年会的召开,为全国各仲裁机构搭建了共谈友谊、共谋发展的平台,提供了不可多得的学习机会。通过本次大会,国内各仲裁机构将加强联系、增进交流,携手共创中国特色社会主义仲裁事业。

(仲裁事务部:刘长荣)

 

工作交流

 

黑白合同及工程结算(一)

长期以来,黑白合同一直是困扰着建设工程裁判实践的难题。2004年,最高人民法院发布《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释一》),其第二十一条规定,当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的,应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。这一规定太过原则和笼统,既回避了黑白合同的效力问题,又容易误解为白合同是唯一结算的依据,无法回应建设工程实践中千差万别的具体情况。黑白合同问题不仅没有得到解决,反而引起了更多的困惑。

去年,针对这种情况,最高院在其《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释二(征求意见稿)》(以下简称征求意见稿)中,花费了诸多笔墨,系统谈及何谓《招投标法》第四十六条所指“实质性内容”,何谓“背离”,实质性背离与正常的合同变更有何区别,《解释一》第二十一条的适用范围是否包括非强制招标的工程,中标通知书的性质,备案合同与招投标文件不一致时的优先等级,黑白合同均无效时如何结算,等等。

征求意见稿的上述内容积极回应了实践中对于黑白合同的各方面困惑,是对《解释一》第二十一条的深入和细化。同时,由于还未通过,存在很大的可讨论空间。笔者将从以下几个方面进行探讨,提出自己的看法:第一,造成黑白合同的根本原因及非必须招标的工程是否应适用《解释一》第二十一条。第二,在必须招标的情况下,出现实质性背离,黑白合同的效力分别为何、如何结算,实质性背离与合同变更如何区分。第三,在必须招标的情况下,如当事人进行过实质性谈判,黑白合同的效力分别为何、如何结算。

黑白合同的成因

招投标是一种具有竞争性的采购方式,在建设工程领域推行招投标制度,对于创设公平竞争、优胜劣汰的市场竞争环境具有积极的推动作用。但在根据招投标结果签订的用于备案的白合同外,当事人私下另行签订一份实际履行的黑合同的现象却屡禁不止。不少观点认为,主要是建设单位利用自己的发包优势,强迫通过招投标程序后中标的施工企业进行垫资、带资承包、压低工程款等。但笔者对此观点并不认同,政府过度干预建筑市场、盲目扩大招投标项目才是黑白合同产生的根本原因。

当今世界各国有关招投标的立法主要是针对公共投资项目,对于私人投资项目,则通常本着尊重当事人意思自治原则,充分发挥市场的调节机制而不强加约束。我国则与世界通行的做法相悖,不仅对公共投资项目进行监管,还过分干预私人领域,将大多数属于私人投资领域的房地产项目列入必须招投标的范围。如果说公共投资项目的资金来源主要是税收,要求严格按《招标投标法》或《政府采购法》规定的程序进行招标投标无可厚非。但对于私人投资项目而言,只要该项目不损害国家、社会及第三人的利益,经济效益显然不应该是政府操心的问题。政府应该做的是严把工程质量关,至于具体交易过程还应让市场进行调节。

法定招投标的范围

《招标投标法》第三条规定,在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购,必须进行招标:(一)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;(二)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;(三)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。

前款所列项目的具体范围和规模标准,由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订,报国务院批准。法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的,依照其规定。

2000年,国家发展计划委员会发布的《工程建设项目招标范围和规模标准规定》,第三条明确了《招标投标法》第三条所列“关系社会公共利益、公众安全的项目”包括:……(五)商品住宅,包括经济适用住房。可见,对于商品住宅项目,即使是私人投资的,也纳入必须进行招标的范围。

2014年,住房城乡建设部发布《关于推进建筑业发展和改革的若干意见》,指出“调整非国有资金投资项目发包方式,试行非国有资金投资项目建设单位自主决定是否进行招标发包,是否进入有形市场开展工程交易活动,并由建设单位对选择的设计、施工等单位承担相应的责任。”

对此,部分地方政府开展了试点工作,对于私人投资的商品房项目,由建设单位自主决定是进行直接发包还是招标。实际上,在住建部的意见出台之前,部分地方政府也出台过政策对于私人投资的商品房项目松绑,引起对此类直接发包工程所签订合同的效力争议。(未完待续)

(来源:广州仲裁委员会)

 

以案说法

事后才发现买来的房屋是“凶宅”,怎么办?

案情简介

2014年3月26日,孙某为购买婚房,在链家公司居间下,与甄某某就1905号房屋买卖事宜签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定由孙628万元的总价购买甄某某名下的1905号房屋。孙于同年6月9日支付了全部购房款,随后甄某某交付了房屋,并协助办理了过户登记手续。房屋买卖合同履行完毕后,从邻居处得知甄某某的爱人在200511月某日凌晨自1905号房屋跳楼自杀,在与甄某某交涉无果的情况下孙向法院起诉,请求法院判定撤销案涉《北京市存量房屋买卖合同》,要求甄某某返还购房款及利息并赔偿相应损失。

北京市海淀区法院一审判定解除案涉合同,甄某某不服,提起上诉,北京市一中院以一审法院释明程序不充分明确为由,判决撤销原判,发回重审。海淀区法院重新审理此案,认为1905号房屋构成传统意义上的凶宅,甄某某在签订合同时隐瞒这一重要事实,已经构成欺诈,判决:撤销案涉合同,甄某某向孙返还购房款及利息并赔偿相应损失。某某不服,向北京市一中院提起上诉,法院最终判决:驳回上诉,维持原判。

案情分析

我国合同法第五十四条规定,一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院撤销。

本案中甄某某的丈夫在1905号房屋跳楼自杀,根据中国传统观念,该1905号房屋应当属于“凶宅”,凶宅虽然不影响房屋的实际使用价值,但是会对一般公众的心理产生很大影响,因此,1905号房屋属于凶宅这一事实属于与订立合同有关的重大事实,甄某某在与孙签订房屋买卖合同时即有义务就这一事实告知孙而根据法院查明的事实不能证明甄某某履行了相关的告知义务,因此法院认定甄某某的行为构成欺诈,判决撤销案涉《北京市存量房屋买卖合同》

小结

建议买房人在签订合同时在合同中明确约定购房目的(家庭自住、学区房、婚房等),约定卖方应当保证房屋不存在非质量瑕疵,并且在合同中写明卖方违反约定义务应当承担相应的赔偿责任。买房人在签订买卖合同之前仔细调查房产的相关情况,不仅是要查清房屋权属登记情况、有无共有人、是否属于共同财产等问题,还可以到物业公司、居委会、邻居处了解该房屋和所在社区是否发生过意外死亡事件等相关具体情况,充分考虑各方面因素后再签订买卖合同

法院裁决

一审法院认为:本案的第一个争议焦点在于当事人之间就1905号房屋买卖事宜所签署的相关合同是否符合撤销要件。根据法律规定,一方以欺诈的手段,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院撤销。本案中,首先,当事人在订立合同过程中,应当遵循诚实信用原则,如实披露与订立合同有关的重要事实。而根据本案查明的事实,可以确认1905号房屋在孙与甄某某签订《北京市存量房屋买卖合同》等相关协议之前,确发生过甄某某之夫王某自1905号房屋坠楼死亡的事实,王学成虽未在1905号房屋内死亡,但鉴于其系自1905号房屋中坠楼死亡,该非正常死亡事件与1905号房屋仍存在较大的关联性。因此,1905号房屋属于传统习俗认知的凶宅范畴。虽然凶宅概念并不影响房屋的实际使用价值,但对于普通民众而言,该情形却会对居住人的心理产生重大影响,此应属与订立合同有关的重要事实。对该事实,甄某某作为房屋出售人,其在缔约过程中负有向房屋买受人孙如实予以告知的义务。某某有关其对此不负有告知义务的答辩意见,缺乏法律依据,法院不予采信。其次,甄某某虽抗辩孙及其父母均在1905号房屋所在同一小区内生活,其应当知晓1905号房屋发生过高坠死亡事件的意见,但鉴于孙及其父母所住707号房屋与1905号房屋在地理位置上并非属于同一楼宇,在没有其他充分证据予以佐证的情形下,仅因存有居住在同一小区的事实,亦不足以证明孙圣对1905号房屋发生过高坠死亡事件应为明知状态;第三,即便本案中有关《房地产经纪服务事项告知书》上的“甄某某”签字非甄某某本人所签,但此仅能证明该告知书上有关1905号房屋是否为“凶宅”的承诺非甄某某本人所为,仍不足以证明甄某某已尽到了相应告知义务。综上,在孙没有明确意愿表明其愿意购买凶宅的情形下,甄某某未将上述重大事实如实告知孙,导致其违背真实意思表示,与甄某某签订了有关买卖合同,甄某某的行为已构成了欺诈。因此,本案所涉合同,符合法定撤销要件,依法应予以撤销。

二审法院认为:本案二审争议焦点在于赔偿责任的认定与承担。对此,本院认为,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在订立合同过程中双方均应如实将与订立合同有关的重要事项提供给合同相对方。在本案的房屋买卖过程中,出卖人理应将与房屋有关的重要信息,特别是对影响房屋买卖合同订立与否或者对合同订立的条件产生重大影响的信息真实、及时的向买受人披露。然而,甄某某作为出卖人在订立合同时并未告知孙1905号房屋曾发生过甄某某之夫王某自该房屋坠楼死亡的不幸事件。本院认为,无论从买受人孙圣购买该房屋作为婚房使用的目的分析,还是以一般购买者的购买心理考量,1905号房屋曾发生过的不幸事件均系影响买受人订立房屋购买合同的重大事项。甄某某作为出卖人未将该信息披露给孙,亦未提供充分证据证明孙在购房时已知悉该信息,其应承担相应的赔偿责任。一审法院据此判令甄某某赔偿孙相关利息损失、契税、土地出让金、房屋登记费、居间代理费、取暖费损失,具备事实及法律依据。

(作者:北京市安理律师事务所律师唐青林、李舒   来源:法客帝国)

 

 

法海拾贝

股东以非货币财产出资应注意哪几点?

1、法律法规禁止流通的财产,比如枪支、弹药等,依法被查封、扣押、监管的财产,因不具备可依法转让性,不得作为出资,但“可依法转让”与“可自由转让”必须区别开来,比如国家限制流通的财产是否可以作为出资,则不能一概而论,所谓限制流通的财产是指法律法规规定只能在特定主体之间流通或需经特别程序流通的财产,比如金、银、文物等。

2、作为出资的非货币资产,是否应为被投资公司所必需。关于这点,新《公司法》、新《中华人民共和国公司登记管理条例》及新《公司注册资本登记管理规定》没有作出明确规定。可以理解为就哪些非货币财产可以作为出资,由公司股东之间自行协议决定,法律不作过多干预,其它股东既然认可某一股东可以有关非货币财产出资,自然表明其他股东认可该货币财产出资对公司经营之必要性。 不过,根据特别法优先的原则,如果关于外商投资的法律对外商投资企业的投资方的非货币财产有特殊要求的,则应符合其要求。如《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》第二十四条规定“作为外国合营者出资的机器设备或者其他物料,应当是合营企业生产所必需的。”根据此规定,明确要求外国投资者所出资的实物,必须是合资经营企业生产所必需的;《中华人民共和国中外合资经营企业法》第五条第二款也规定“外国合营者作为投资的技术和设备,必须确实是适合我国需要的先进技术和设备。如果有意以落后的技术和设备进行欺骗,造成损失的,应赔偿损失。”根据此规定,要求外国投资者所出资的知识产权,必须是适合我国需要的先进技术。至于何谓先进,《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》第二十五条进一步规定“作为外国合营者出资的工业产权或者专有技术,必须符合下列条件之一:()能显著改进现有产品的性能、质量,提高生产效率的;()能显著节约原材料、燃料、动力的。

3、以非货币财产出资,涉及到财产权利自投资方转移给被投资公司,因此需要注意是否需要缴纳税金的问题。如根据〈增值税暂行条例〉规定,将自产、委托加工或购买的货物作为投资,提供给其他单位或个人经营者,视同销售,要征收增值税;但以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为,不征收营业税;以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征收营业税。

4、以非货币财产出资,还需要注意投资方如期办理其财产权的转移手续,其中对于动产,原则上以交付为转移,对于不动产、机动车,由于我国一般实行登记主义,则需要进行相应的过户登记,对于法律法规规定需要办理过户登记才能算为财产权转移的,如违反规定未及时办理过户登记的,即使非货币财产已实际交付给公司使用,仍将视为投资方未履行相应的出资义务。

 

    本期编辑:郭娜

 

 

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